DESALOJOS

 

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El otro día alguien me escribió pidiéndome que le facilitara sentencias diversas sobre procesos de desalojo, por lo que aquí las comparto para todos.

1. Nuevo dueño: La compañía que adquiere un inmueble arrendado adquiere los mismos derechos que poseían los propietarios originales con relación al contrato de alquiler, por lo que tiene calidad para demandar en desalojo a los inquilinos que lo ocupan. 1a. Sala SCJ. B. J. 1248, 26 nov. 2014. Sent. 66

2. Nuevo dueño: El comprador de un inmueble puede ejercer un procedimiento de desalojo bajo el Decreto 4807 sobre Alquileres de Casas y Desahucios, contra un inquilino que lo esté ocupando, pues por efecto del contrato de venta le son transferidos al nuevo propietario todos los derechos y obligaciones que tenía o había adquirido el antiguo dueño, esto incluye, si existía, contrato de inquilinato verbal o escrito. 1ra. Sala SCJ. B. J. 1243, 4 junio 2014. Sent. 69

3. Abogado del Estado/ Fuerza pública: El Abogado del Estado no tiene calidad ni atribución para autorizar desalojos con auxilio de la fuerza pública, de inmuebles poseídos por personas ligadas por una relación contractual con sus propietarios. SCJ, Cámaras Reunidas. B. J. 1172, 16 julio 2008, Sent. no. 3

4. Ocupante ilegal: Cuando se trata de una demanda en expulsión o lanzamiento de lugar, el elemento esencial a ser valorado por los jueces del fondo es si la parte que se pretende desalojar se trata de un ocupante ilegal, cuyo consentimiento no ha sido otorgado por el propietario del inmueble, es decir, que el ocupante se encuentre sin derecho ni título o sin calidad. 1ra. Sala SCJ. B. J. 1251. 11 febrero 2015. Sent. 23

5. Artículo 55, ley 317 de 1968: El artículo 55 de la Ley 317 de 1968 sobre Catastro Nacional, que exige que cuando se demanda el desalojo de un inmueble debe depositarse junto a los documentos de la demanda el recibo relativo a la declaración presentada a la Dirección General de Catastro Nacional, bajo pena de inadmisión, es una normativa discriminatoria que vulnera la igualdad de todos los dominicanos ante la ley, al obstaculizar el acceso a la justicia a aquellos propietarios de inmuebles que los hayan cedido en arrendamiento o alquiler y que se vean precisados a intentar alguna acción contra sus inquilinos o arrendatarios, lo que pone de manifiesto la desigualdad de tratamiento legal en perjuicio de un sector de propietarios frente a otro. 1ra. Sala SCJ. B. J. 1238. 29 enero 2014. Sent. 44 y B. J. 1244. 2 julio 2014. Sent. 20

6. Ejecución: Las sentencias de desalojo se ejecutan contra cualquiera que se encuentra ocupando el inmueble objeto del desalojo. 1ra. Sala SCJ. B. J. 1241. 23 abril 2014. Sent. 76

7. Intrusa: A raíz de una demanda en expulsión de lugares, se entiende por intrusa aquella persona que se introduce en una propiedad ajena sin el consentimiento previo del propietario, de manera violenta, sorpresiva, subrepticia o mediante engaños; la cual puede determinarse mediante informativo testimonial y comparecencia personal de las partes celebradas ante los jueces del fondo. 1ra. Sala SCJ. B. J. 1251. 11 febrero 2015. Sent. 23

!Espero que les sirvan!

 

Respuestas a sus preguntas

meePara cerrar el mes de noviembre he seleccionado siete (7) preguntas que me han dirigido varios de ustedes a través del correo del blog o de la página de facebook, para contestarlas de la forma más breve y clara posible.

1. ¿Debo otorgarle vacaciones a mi trabajadora doméstica?
Sí, según el Código de Trabajo le corresponden dos (2) semanas de vacaciones en un año. Tome nota de que son exactamente dos semanas calendario, por lo que, por ejemplo, si su trabajadora solo asiste los sábados, le corresponderían dos sábados consecutivos libres.

2. ¿Si le debo dinero a alguien, me pueden poner un impedimento de salida del país?
No, a menos que se inicie un proceso penal en su contra, como ocurre cuando hay un incumplimiento al pago de una pensión alimenticia o cuando la deuda está vinculada a una estafa, abuso de confianza, lavado de activos, o cualquier otra infracción penal.

3. Quiero desalojar un inquilino mala paga, ¿podría entrar a la propiedad y sacarlo por la fuerza?
No, debe presentar una «demanda en resiliación de contrato de alquiler por falta de pago y desalojo» que será conocida por un Juzgado de Paz, y luego de obtenida una sentencia entonces podrá solicitar el auxilio de la fuerza pública para desalojar su inquilino.

4. ¿Si me despiden por haber cometido una falta, pierdo todos mis derechos?
Si el despido es por una de las faltas señaladas en la legislación laboral, usted solo podrá percibir derechos adquiridos, es decir, la proporción del salario de navidad que esté pendiente, el pago por las vacaciones no disfrutadas hasta ese momento, y en algunos casos, el pago de la llamada «bonificación». Sin embargo, no tendrá derecho a percibir prestaciones laborales (auxilio de cesantía y omisión de preaviso).

5. ¿Qué tan válido es el cálculo de mis prestaciones hecho por el Ministerio de Trabajo?
Ante los tribunales este cálculo no tiene validez alguna, simplemente sirve de referencia a las partes para tener una idea de qué podría corresponderle a un trabajador. En mi opinión, dicho cálculo tiene el problema de que parte de la idea de que el trabajador tendrá derecho a prestaciones laborales o que habrían vacaciones pendientes de pagar cuando no necesariamente es así, lo que a veces provoca que un trabajador se cree altas expectativas y dificulte las terminaciones y pagos amigables. Por lo tanto, siempre es bueno contar con la asistencia de un especialista en la materia, que incluso podrá ayudarlo a determinar cuáles montos forman parte del salario base para el cálculo y cuáles no.

6. ¿Si choco un motorista, tengo que pagarle por los daños que reciban él y el motor?
Solo debe pagar en caso de que un tribunal civil o penal lo condene, luego de un proceso en el que usted tendrá derecho a defenderse. Sin embargo, la realidad es que las personas eligen pagar inmediatamente para evitar pasar por el trauma y los gastos que conllevan los procesos judiciales, y porque a veces en esta etapa pueden lograr que la persona chocada acepte un monto menor que el que impondría una sentencia.

7. ¿Por qué los procesos en República Dominicana duran tanto para concluir?
Este es un mal que afecta a una gran parte de países, incluso aquellos más desarrollados. Hay varias razones para ello, pero en mi opinión, me parece que en la República Dominicana se debe a la gran cantidad de procesos que hay en comparación con el poco personal judicial… imagínese usted que existen ciudades que cuentan con una sola sala civil para conocer los casos de más de 200 mil habitantes (sin contar las sociedades comerciales). Otra de las razones que pueden señalarse es la necesidad de cumplir pasos y etapas de los cuales no se puede prescindir porque provocaría un caos o una violación a los derechos de las partes, como sería el de defenderse. Y claro, no se puede ignorar que hay un mal que afecta a muchos procesos y es el del abogado que no juega un papel idóneo y provoca aplazamientos, a veces intencionales para tratar de cansar a su adversario o extender una situación en el tiempo, y peor aún, a veces por desconocimiento o negligencia en su trabajo.

Gracias a todos por el apoyo brindado, y ahora sí, !bienvenido diciembre!