DESALOJOS

 

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El otro día alguien me escribió pidiéndome que le facilitara sentencias diversas sobre procesos de desalojo, por lo que aquí las comparto para todos.

1. Nuevo dueño: La compañía que adquiere un inmueble arrendado adquiere los mismos derechos que poseían los propietarios originales con relación al contrato de alquiler, por lo que tiene calidad para demandar en desalojo a los inquilinos que lo ocupan. 1a. Sala SCJ. B. J. 1248, 26 nov. 2014. Sent. 66

2. Nuevo dueño: El comprador de un inmueble puede ejercer un procedimiento de desalojo bajo el Decreto 4807 sobre Alquileres de Casas y Desahucios, contra un inquilino que lo esté ocupando, pues por efecto del contrato de venta le son transferidos al nuevo propietario todos los derechos y obligaciones que tenía o había adquirido el antiguo dueño, esto incluye, si existía, contrato de inquilinato verbal o escrito. 1ra. Sala SCJ. B. J. 1243, 4 junio 2014. Sent. 69

3. Abogado del Estado/ Fuerza pública: El Abogado del Estado no tiene calidad ni atribución para autorizar desalojos con auxilio de la fuerza pública, de inmuebles poseídos por personas ligadas por una relación contractual con sus propietarios. SCJ, Cámaras Reunidas. B. J. 1172, 16 julio 2008, Sent. no. 3

4. Ocupante ilegal: Cuando se trata de una demanda en expulsión o lanzamiento de lugar, el elemento esencial a ser valorado por los jueces del fondo es si la parte que se pretende desalojar se trata de un ocupante ilegal, cuyo consentimiento no ha sido otorgado por el propietario del inmueble, es decir, que el ocupante se encuentre sin derecho ni título o sin calidad. 1ra. Sala SCJ. B. J. 1251. 11 febrero 2015. Sent. 23

5. Artículo 55, ley 317 de 1968: El artículo 55 de la Ley 317 de 1968 sobre Catastro Nacional, que exige que cuando se demanda el desalojo de un inmueble debe depositarse junto a los documentos de la demanda el recibo relativo a la declaración presentada a la Dirección General de Catastro Nacional, bajo pena de inadmisión, es una normativa discriminatoria que vulnera la igualdad de todos los dominicanos ante la ley, al obstaculizar el acceso a la justicia a aquellos propietarios de inmuebles que los hayan cedido en arrendamiento o alquiler y que se vean precisados a intentar alguna acción contra sus inquilinos o arrendatarios, lo que pone de manifiesto la desigualdad de tratamiento legal en perjuicio de un sector de propietarios frente a otro. 1ra. Sala SCJ. B. J. 1238. 29 enero 2014. Sent. 44 y B. J. 1244. 2 julio 2014. Sent. 20

6. Ejecución: Las sentencias de desalojo se ejecutan contra cualquiera que se encuentra ocupando el inmueble objeto del desalojo. 1ra. Sala SCJ. B. J. 1241. 23 abril 2014. Sent. 76

7. Intrusa: A raíz de una demanda en expulsión de lugares, se entiende por intrusa aquella persona que se introduce en una propiedad ajena sin el consentimiento previo del propietario, de manera violenta, sorpresiva, subrepticia o mediante engaños; la cual puede determinarse mediante informativo testimonial y comparecencia personal de las partes celebradas ante los jueces del fondo. 1ra. Sala SCJ. B. J. 1251. 11 febrero 2015. Sent. 23

!Espero que les sirvan!

 

Que valga más la virtud que el dinero…

manolitoHace ya un tiempo, un representante de la institución X me llamó para informarme que habían terminado el contrato de trabajo del señor M y que este se había marchado sin mediar palabra, pero era su interés que lo contactáramos para pagarle sus prestaciones laborales, pues la institución quería respetarle sus derechos, a pesar de que, por los Convenios Internacionales, no podía ser ni demandada ni embargada en el país.

Después de las consultas de lugar, me pidió encargarme y me envió el cheque a favor del señor M por la suma indicada en la ley dominicana, incluyendo una indemnización adicional establecida en una ley extranjera que ellos voluntariamente se animaron a honrar, así que el total no estaba nada mal.

Intenté comunicarme con el señor M durante algo más de un mes, pero no aparecía ni en los Centros Espiritistas, simplemente se había esfumado. Un día, ya sin esperanza alguna de localizarlo, decidí hacer un último intento y, “tirando a pegar”, marqué nuevamente su número… finalmente, al otro lado del teléfono, con lo que para mí se sintió como el clímax de una película de gloria, -coro incluido-, oí su voz.

Entre sorpresa e incredulidad, el señor M se alegró cuando me escuchó explicarle nuestra intención, y de inmediato me dijo que quería aceptar el dinero, y que hacía un tiempo había apoderado una abogada para demandar, pero no había tenido noticias. Al parecer, la abogada le llenó la cabeza de expectativas, sin explicarle que su acción no iba a prosperar porque mi cliente no podía ser demandada en el país, pero en fin, quedamos en que él hablaría con ella para coordinar la recepción del cheque.

Un rato más tarde, recibí la llamada de la susodicha abogada, quien hostilmente me indicó que, además del dinero de su cliente, también debíamos pagarle honorarios por el trabajo que ella había hecho, soltando de vez en cuando frases del estilo de “usted sabe que entre colegas debemos protegernos”. Luego de mi negativa rotunda a darle un centavo más, aceptó el monto ofrecido, siempre y cuando se le entregara directamente a ella, para asegurarse de retener su porcentaje. Esto fue consentido por el señor M, quien se sentía obligado a compensar a su abogada por su supuesta labor, y yo aproveché para exigir que se me entregara el original de la demanda para gestionar que no siguiera en curso.

Al día siguiente, llegó la abogada a la oficina, acompañada de su hijo y de una retahíla de supuestos consejos para un ejercicio exitoso, junto a amabilidades y sonrisas. Cuando concluimos todo el papeleo y me entregó el ejemplar de la demanda, no pude disimular mi cara de disgusto al descubrir, nada más y nada menos, que esta había sido hecha y depositada esa misma mañana, minutos antes de nuestra reunión.

No solo me había mentido sobre el trabajo que supuestamente ya había realizado para tratar de que le pagáramos algo extra, sino que también había engañado a su propio cliente haciéndole creer que desde hacía tiempo estaba trabajando su caso, para justificar el cobro de honorarios. Ya imaginarán cómo debió abrir los ojos el día anterior, cuando este la llamó para decirle que queríamos entregarle su dinero.

Cuando se despidió en el ascensor, ante el silencio que yo guardaba pensando en su descaro, me dijo con mucha simpatía “que Dios te bendiga”, y así, mientras se marchaba con el cheque en mano, en mi mente sonaban los instrumentos de una película de terror, que me dejaban a mí con la amargura y la rabia, por haberme hecho cómplice involuntaria de su fechoría, tan solo para engañar a un trabajador.

Me he divorciado… ¿y ahora qué?

Captura de pantalla 2015-09-12 a las 7.31.371. ¿Cuánto tiempo debo esperar para volver a casarme?

Antes el hombre podía volver a casarse en seguida, pero la mujer debía esperar 10 meses. Actualmente, gracias a una sentencia de nuestro Tribunal Constitucional, ambos se pueden casar inmediatamente después de divorciarse.

2. Si nos reconciliamos, ¿nos podemos volver a casar?

Sí, pero debe tener en cuenta que si se casó la primera vez bajo comunidad legal de bienes, si se vuelve a casar con la misma persona no podrá hacerlo en esta ocasión por separación de bienes.

3. Después del divorcio, ¿debe mi ex pareja seguir manteniéndome económicamente? ¿Debo yo mantenerlo a él o ella?

No, después del divorcio ninguno de los dos está obligado a responder económicamente por el otro. Si su ex pareja acepta continuar dándole soporte económico es porque así lo desea, sin tener obligación legal alguna. La única pensión alimenticia que puede recibir es para la manutención de los hijos que tengan en común, si es que usted tiene su guarda o custodia.

4. ¿Con cuáles bienes me puedo quedar? ¿Con cuáles bienes se puede quedar mi ex pareja?

Si estaba casado bajo el régimen de la comunidad legal de bienes tiene derecho a un 50% de los bienes que han entrado dentro de la comunidad, de lo contrario, todo dependerá del acuerdo que hayan pactado antes del matrimonio. Para más información, ver mi antiguo post: https://laleydominicana.com/2013/07/10/inmuebles-y-matrimonio/

5. ¿Puedo impedirle que vea a mis hijos? ¿Él o ella puede impedir que vea a mis hijos?

No. El derecho de los hijos de tener contacto con su padre o madre es protegido por la Constitución, así que legalmente no podrá hacer nada para impedir que se vean, a menos que un tribunal así lo ordene si se demuestra que la vida de los hijos corre peligro al lado de ese padre o madre.

6. ¿Puedo impedirle que su nueva pareja vea a mis hijos? ¿Él o ella puede impedir que mis hijos compartan con mi nueva pareja?

No, a menos que logre obtener una orden de alejamiento en base a que la seguridad, salud física o mental o la vida de sus hijos esté en peligro al acercarse a esta persona.

7. ¿Puedo impedir que mi ex pareja hable mal de mí con otras personas?

Si lo hace dando detalles de su relación que no son reales podría iniciar una acción legal en su contra. De lo contrario, legalmente no habría impedimento en que ambos hablen mal del otro, a menos que así lo hayan contemplado en un acuerdo.

Respuestas a sus preguntas

meePara cerrar el mes de noviembre he seleccionado siete (7) preguntas que me han dirigido varios de ustedes a través del correo del blog o de la página de facebook, para contestarlas de la forma más breve y clara posible.

1. ¿Debo otorgarle vacaciones a mi trabajadora doméstica?
Sí, según el Código de Trabajo le corresponden dos (2) semanas de vacaciones en un año. Tome nota de que son exactamente dos semanas calendario, por lo que, por ejemplo, si su trabajadora solo asiste los sábados, le corresponderían dos sábados consecutivos libres.

2. ¿Si le debo dinero a alguien, me pueden poner un impedimento de salida del país?
No, a menos que se inicie un proceso penal en su contra, como ocurre cuando hay un incumplimiento al pago de una pensión alimenticia o cuando la deuda está vinculada a una estafa, abuso de confianza, lavado de activos, o cualquier otra infracción penal.

3. Quiero desalojar un inquilino mala paga, ¿podría entrar a la propiedad y sacarlo por la fuerza?
No, debe presentar una “demanda en resiliación de contrato de alquiler por falta de pago y desalojo” que será conocida por un Juzgado de Paz, y luego de obtenida una sentencia entonces podrá solicitar el auxilio de la fuerza pública para desalojar su inquilino.

4. ¿Si me despiden por haber cometido una falta, pierdo todos mis derechos?
Si el despido es por una de las faltas señaladas en la legislación laboral, usted solo podrá percibir derechos adquiridos, es decir, la proporción del salario de navidad que esté pendiente, el pago por las vacaciones no disfrutadas hasta ese momento, y en algunos casos, el pago de la llamada “bonificación”. Sin embargo, no tendrá derecho a percibir prestaciones laborales (auxilio de cesantía y omisión de preaviso).

5. ¿Qué tan válido es el cálculo de mis prestaciones hecho por el Ministerio de Trabajo?
Ante los tribunales este cálculo no tiene validez alguna, simplemente sirve de referencia a las partes para tener una idea de qué podría corresponderle a un trabajador. En mi opinión, dicho cálculo tiene el problema de que parte de la idea de que el trabajador tendrá derecho a prestaciones laborales o que habrían vacaciones pendientes de pagar cuando no necesariamente es así, lo que a veces provoca que un trabajador se cree altas expectativas y dificulte las terminaciones y pagos amigables. Por lo tanto, siempre es bueno contar con la asistencia de un especialista en la materia, que incluso podrá ayudarlo a determinar cuáles montos forman parte del salario base para el cálculo y cuáles no.

6. ¿Si choco un motorista, tengo que pagarle por los daños que reciban él y el motor?
Solo debe pagar en caso de que un tribunal civil o penal lo condene, luego de un proceso en el que usted tendrá derecho a defenderse. Sin embargo, la realidad es que las personas eligen pagar inmediatamente para evitar pasar por el trauma y los gastos que conllevan los procesos judiciales, y porque a veces en esta etapa pueden lograr que la persona chocada acepte un monto menor que el que impondría una sentencia.

7. ¿Por qué los procesos en República Dominicana duran tanto para concluir?
Este es un mal que afecta a una gran parte de países, incluso aquellos más desarrollados. Hay varias razones para ello, pero en mi opinión, me parece que en la República Dominicana se debe a la gran cantidad de procesos que hay en comparación con el poco personal judicial… imagínese usted que existen ciudades que cuentan con una sola sala civil para conocer los casos de más de 200 mil habitantes (sin contar las sociedades comerciales). Otra de las razones que pueden señalarse es la necesidad de cumplir pasos y etapas de los cuales no se puede prescindir porque provocaría un caos o una violación a los derechos de las partes, como sería el de defenderse. Y claro, no se puede ignorar que hay un mal que afecta a muchos procesos y es el del abogado que no juega un papel idóneo y provoca aplazamientos, a veces intencionales para tratar de cansar a su adversario o extender una situación en el tiempo, y peor aún, a veces por desconocimiento o negligencia en su trabajo.

Gracias a todos por el apoyo brindado, y ahora sí, !bienvenido diciembre!